Токенизация недвижимости: как разделить особняк за $30 млн и продать по частям

Особняк на Манхэттене за $30 млн превратили в цифровые монеты и продали по частям. Не в физическом смысле слова, конечно, а в юридическом и финансовом. «С токенизацией на блокчейне мы можем избавиться от навязываемых традиционными банками условий, — говорит риелтор Райан СЕРХАН. — Это будет полезно проекту и всем заинтересованным лицам». Так что же, эпоха ипотеки уходит в прошлое?

Нельзя не согласиться с американским специалистом. Хоть он и не высказал эту мысль напрямую, но призрак кризисного 2008 года все-таки бродит по улицам американских городов. Многие помнят бум на рынке недвижимости 2004-2007 годов, начавшийся вслед за крахом рынка доткомов. Тогда впервые американцы стали воспринимать дом не как крепость, а как объект для инвестиций. Кстати, именно в этот период в Соединенных Штатах происходит серьезный мировоззренческий поворот. Кризисы семейных ценностей и профессиональной идентификации — это изобретения того времени.

Технологический взрыв, связанный с проникновением интернета во все сферы существования, дал жизнь максиме, которая гласит, что постоянство — это признак стагнации. Отсюда следует, что нельзя надолго связывать себя с одним человеком, или что работу надо менять раз в пять лет. А после первых провалов доткомов недвижимость стала самым привлекательным объектом для вложений. Банки отреагировали на хайп, и конкуренция между ними породила 120-130% ипотеки с минимальным первоначальным взносом. Кредитные обязательства объединялись в деривативы, где доля «токсичных» кредитов достигала порой 70%. Ценные бумаги активно торговались на различных финансовых площадках. Начались спекуляции. Но затем спрос начал спадать, наступил первый кризис развития интернет-технологий, и рынок рухнул.

Причем ипотечный кризис выявил еще одну глубинную проблему оборота недвижимости в США: жуткую путаницу в правовых статусах и нормах. Разобраться, что, кому и на каких основаниях принадлежит в условиях массовых банкротств действительно было непросто. Нормы, регулирующие право собственности, различались не только от штата к штату, но и от города к городу. Адвокаты с ума сходили, разыскивая концы той или иной сделки.

Все это привело к тому, что купля-продажа жилья и нежилых помещений в США на какое-то время «встала». Можно сказать, что на 10 лет. До тех пор, пока не прошла токенизация объектов недвижимого имущества. То есть имущественное право было разделено на несколько частей, и под каждую из них был выпущен отдельный виртуальный актив на известной DLT-платформе.

Можно по-разному относиться к цифровым технологиям, но появление виртуальных монет в правовой реальности может произвести небольшую революцию. Более того, монетами их назвать уже нельзя. Это, скорее, цифровые правоустанавливающие документы, чья аутентичность и юридическая сила подтверждены записями в децентрализованном реестре.

Иными словами, этот инструмент можно именовать title-coin — монета, подтверждающая титул, право собственности.

«Рынок недвижимости Нью-Йорка всегда был топовым, но может потребоваться какое-то время для продажи нового здания за правильную цену, — подчеркнул Райан СЕРХАН. — Токенизация выстилает путь для нового авангарда в его развитии».

И, конечно, это реальный способ повысить эффективность и скорость оборота недвижимости, сделать низколиквидные активы, такие, как дорогие дома, более ликвидными. За счет привлечения небогатых покупателей. Но, по правде говоря, есть у этой технологии и один большой минус — отсутствие правового статуса у виртуальных активов.

С точки зрения современного законодательства большинства стран, связать токен с конкретным ценностным объектом очень сложно. Законодатели и правоприменители пока не придумали юридически легитимную процедуру выпуска цифровых монет. Также неясны критерии оценки доказательности DLT-транзакций. Судебные прецеденты использования записей в децентрализованном реестре есть пока только в Китае. Риски пока что велики, но технология только в начале пути.

Конечно, продажа по частям 12-квартирного особняка (по 1700 квадратных метров каждая) — далеко не первый случай дробления права собственности. И токенизация также проделана не впервые. Например, участники арт-аукциона Maecenas приобрели 31,5% картины Энди Уорхола в цифровых активах. Но пример с недвижимостью самый показательный. Здесь уместно вспомнить, что Америку тоже не Колумб открыл, но он обозначил новый тренд. Открыть не открыл, но последствия обеспечил.