Пузырь на рынке ИИ добрался до недвижимости Сан-Франциско

Пузырь на рынке искусственного интеллекта продолжает разрастаться, и один из его самых наглядных проявлений — рынок недвижимости Сан-Франциско. Продавцы жилья в городе начали принимать акции OpenAI и Anthropic в оплату за дома, хотя ни одна из компаний ещё не вышла на биржу.

Показательный случай — трёхспальная недвижимость в районе Дьюбос-Трайангл по адресу 160 Noe St., которую выставил на продажу Нима Габбай (Nima Gabbay) за $2,995 млн с возможностью оплаты акциями OpenAI или Anthropic. По данным издания The New York Times, на дом поступили предложения от сотрудников OpenAI — одно из них с учётом оценки акций превысило заявленную цену более чем на $1 млн. Тем не менее сделку закрыли с другим покупателем на условиях, которые не раскрываются из-за соглашения о неразглашении. Продажу планируют завершить на этой неделе.

Похожая история произошла в Хилдсберге. Владелец местного объекта Виджей Чатта (Vijay Chattha) при оплате акциями Anthropic предложил скидку в $0,5 млн, оценив дом в $2,5 млн при оплате наличными или в $2 млн — при оплате акциями.

Бумажное богатство сотрудников ИИ-компаний двигает рынок

Ожидания IPO OpenAI и Anthropic формируют избыточный спрос на жильё в городе — прямое следствие того, насколько раздута оценка самих компаний на частном рынке. По оценке Redfin, текущие и бывшие сотрудники этих компаний теоретически могли бы приобрести почти треть всех домов в Сан-Франциско за счёт своих опционов и долей в компаниях.

Анализ компании Compass за первую половину 2026 года подтверждает масштаб эффекта:

• более 140 домов в Сан-Франциско продали как минимум на $1 млн выше стартовой цены, из них 44 — только в июне;
• годом ранее за аналогичный период таких сделок было всего 8;
• продажи объектов дороже $5 млн выросли на 69% в первом квартале 2026 года по сравнению с аналогичным периодом 2025 года;
• предложение на рынке жилья города при этом заметно сократилось.

Медианная цена односемейного дома в Сан-Франциско в мае 2026 года достигла рекордных $2,14 млн — продажи выросли на 12,2% в годовом выражении. Часть аналитиков напрямую связывает эту динамику с оценками OpenAI и Anthropic, которые способны сделать тысячи их сотрудников миллионерами ещё до выхода компаний на биржу.

Оценка ИИ-компаний, а не спрос на жильё — источник роста

Ключевой момент здесь в том, что источник роста — не сам по себе спрос на недвижимость, а раздутая оценка ИИ-компаний, которая ещё не прошла проверку публичным рынком. Акции OpenAI и Anthropic, принимаемые в оплату за дома, существуют пока только в виде частных раундов и внутренних оценок — их реальная цена и ликвидность будут известны лишь после IPO.

Именно поэтому происходящее логичнее описывать не как отдельный пузырь на рынке жилья, а как продолжение пузыря ИИ, который просто нашёл выход в конкретном секторе экономики. Бум искусственного интеллекта не сменился бумом недвижимости — он через недвижимость проявляется физически: раздутые оценки компаний конвертируются в реальные сделки с реальными активами.

Рынок жилья Сан-Франциско в этом смысле работает как индикатор: то, что происходит с ценами на дома в городе, отражает, насколько участники рынка верят в оценку OpenAI и Anthropic, а не наоборот.

Дальнейшая динамика будет зависеть от того, когда именно компании выйдут на биржу и как рынок оценит их акции при листинге.

Мнение ИИ

С точки зрения машинного анализа данных история с оплатой домов акциями напоминает не столько отдельный курьез рынка недвижимости, сколько повторение логики 2007 года: тогда цена жилья точно так же оторвалась от фундаментальных показателей задолго до краха. Экономист Дин Бейкер прямо сравнил нынешний ИИ-бум с ипотечным пузырем, указав на схожий механизм переоценки актива. Более резкую оценку дает MacroStrategy Partnership: по расчетам ее аналитиков, текущий пузырь уже превзошел по масштабу пузырь доткомов и жилищный кризис 2008 года вместе взятые.

Ключевое отличие все же есть: в 2007 году актив — дом — был реальным и ликвидным, а сегодня в оплату идут доли частных компаний без публичного рынка и обязательств по выкупу. Что случится раньше — IPO OpenAI и Anthropic или переоценка ожиданий вокруг них?